■フラット35ってどんなローンなのかについて

「フラット35」というのは、実は平成17年1月から使われるようになったばかりの新しい言葉です。
「フラット」というのは金利が変わらずに安定していることから、また「35」というのは最長35年返済が可能であることからつけられました。

「フラット35」は、証券化支援ローンのことですが、その仕組みは以下のようになっています。

�T．公庫が民間金融機関から買い取った住宅ローン債権を信託銀行に信託する。
�U．�Tを投資家等が購入する。
�V．これにより金融機関は、住宅ローン貸し出しの資金を得る。

このように、公庫自身が証券化した債権の発行体として機能していることから、証券化による安定した民間住宅ローンができるようになっています。

▽住宅金融公庫との関係は？

住宅金融公庫は、平成15年10月に証券化支援事業をスタートしていますが、これは、民間金融機関による長期固定金利の住宅ローの実現を支援するために行われたものです。

▽金利は？

「フラット35」の金利は、取り扱っている金融機関によっても異なりますが、平均金利は2.69％です。（平成17年5月融資実行）

▽平成17年度の改正点は？

次のような改正が行われ利用しやすくなっています。

�T．融資の上限が5千万円から8千万円に引き上げられた。（融資率は80％）
�U．床面積の上限が廃止になった。
�V．協調融資や財形住宅融資と併用して借りることができるようになった。

■フラット35は公庫の融資より便利なのかについて

公庫がフラット35に力を入れて金利の一時的な引き上げ措置をとったこともありますが、フラット35はそもそも住宅の質の維持と低金利・長期固定を可能にしますので、この点からみても公庫の融資よりも利便性が高いといえます。

また、フラット35はスタート当初よりも次の点で商品性も向上してきました。

�T．融資額の上限額の引き上げ
　 5千万円　→　8千万円
�U．床面積上限要件の廃止
　 280�u以下　→　上限なし
�V．融資期間の下限の引き下げ
　 20年以上　→　15年以上
�W．優良住宅取得支援制度の創設
　 申込戸数が限られているものの、省エネルギー性能、耐震性能、バリアフリー性能の高い住宅は、金利が当初5年間0.3％引き下げ
�X．住宅建設費等の上限の改善
　 1億円未満　→　1億円以下
�Y．組み合わせの広がり
　 民間融資との協調融資や財形住宅融資と併用が可能に
�Z．融資対象となる住宅の広がり
　 ・親族居住用住宅でも利用可能に
　 ・店舗等併用住宅では中古住宅も利用可能に

▽公庫融資は今後どうなるの？

公庫融資は「段階金利※」という制度をとっていますが、この制度は平成17年度中に廃止されますので、その後は金利が一本化されることになります。

※「段階金利」・・・当初10年間とその後の11年目以降で金利が変わる制度のことです。

▽融資条件の保証はどうなるの ？

従来の融資条件の保証というのは、個人の連帯保証人を立てるか、（財）公庫融資保証協会に保証を依頼する必要があったのですが、この要件が廃止されました。

ただし、保証料がかからないわけではなく、保証料相当分は融資金利に上乗せされることになります。

とはいえ、一括して前払いするよりも分割して支払う方が、はじめにかかる必要経費が抑えられることになります。

▽公庫融資の金利改定はどうなるの？

従来は、毎月中旬に金利の改定が行われていましたが、フラット35の金利改定時期と合わせて、毎月上旬に改定されることになりました。

▽つみたてくんはどうなるの？

平成17年度からつみたてくん（住宅債券積立）の新規受付がなくなりました。また、住宅積立郵便貯金の新規積立による融資加算額制度もなくなりました。

ただし、これは平成16年度までに積立を始めていた人の場合には、これからも積立を続けることができますし、融資を受ける際には各加算額も利用できますのでご注意ください。